[摘要] 西咸新区的快速发“热”，多少有些出乎意料。对西咸新区的置业和投资价值认知，需要注意两点认知和三点认知。在当下需要聚焦，不宜求全责备，在未来三到五年内需以较低的购房成本换交通成本和生活成本，以时间换回报空间。
西咸新区的快速发“热”，多少有些出乎意料。对西咸新区的置业和投资价值认知，需要注意两点认知和三点认知。在当下需要聚焦，不宜求全责备，在未来三到五年内需以较低的购房成本换交通成本和生活成本，以时间换回报空间。
“热”源之一是来自政府的鼓劲。西安新区几乎一夜之间实现交由西安托管的转变，成为西安的一个“大特区”，书记说要建成类似上海的“陆家嘴”，要举西安全市之力促进西咸新区发展。很快，西咸新区约56万人就地转西安户籍，车牌号转变为“陕A”等，享受和西安同等待遇。让老百姓看到了“动真”的效率。这是直接“热”源。
“热”源之二是来自自贸区落地。“陕西自贸区”获批本身关注度就很高，西咸新区作为自贸区落地的重要区域之一，为片区发展注入了兴奋剂。虽然老百姓还没什么切身感觉，但在政府、企业层面，已是激情澎湃，紧锣密鼓准备，甩开膀子加油干了。虽未正式鸣锣挂牌，但各种标示已显示，自贸区时代已经来了。这是未启先“热”。
“热”源之三是大型项目批量落地。地铁1号线二期和三期西延贯穿沣东、沣西北部到咸阳主城区。地铁5号线二期提前开工，贯穿沣东和沣西。西工大“翱翔小镇”、交大“智慧学城”，绿地超高层商务中心落地沣东大道，西咸新区内居住区、工作区的公交线路与地铁站和西安的衔接，加上早已建设目前初具雏形的梁家滩国际社区、4个西湖大的昆明池进入蓄水期等，这无疑是发出强烈的信号，西咸新区面貌的改变正在提速！这是直接导“热”。
“热”源之四是大西安空间布局规划图。这张图在2017“两会”期间，一夜之间红遍西安，甚至。这张图中的三个轴线，清晰地显示了未来大西安的发展重点所在。其左侧的“科技创新引领轴”，从下往上贯穿高新区、沣东新城、沣西新城，经秦汉新城到空港新城。是显示西安未来的新轴线。高新、沣东、沣西、秦汉、空港主要的产业板块，构成了轴线的主体，同时也涵盖了“陕西自贸区”高新中心片区的范围。
这些变化在2017开年形成一阵“热”风，已经迅速地体现这房地产上了。西咸新区沣东新城、沣西新城的部分新建楼盘尚未正式面市，其价格定位已经受到影响在明显提升，部分入市楼盘房源的价格也是一批高过一批。就连原本不太被看好的秦汉新城兰池大道板块的商住项目成交也开始出现“暖”的迹象。
我们不想过多地在此探讨西咸新区的产业规划，因为产业的发展是西咸新区长远的话题，这也是西咸新区与原西安版图连成一片之后，奠定西安建设国家中心城市的核心因素，是西安在未来的关中城市群中奠定中心城市地位，真正意义上实现从地理位置上到经济发展层面，成为一路一带“心脏”地位转变的关键。这是一篇大文章，从现在开始谱写，需要很长的时间来完成。
2两个层面认知
以审视现状和未来发展的态势看，认知西咸新区的置业和投资价值，我们可能需要对两个重要层面有着清晰认识：
一是产业发展的短期变化。我们可以回过头去看看，过去几年西安新区的变化在哪里？可能更多的是产业布局及招商引资、前期各类社会管理事务的整理，以及部分市政设施的建设。但或许是受到西安各开发区的影响，毕竟航天基地、高新、浐灞、港务区以及经开区发展已有基础，对产业集聚的吸附力更大一些，比较而言西咸新区给人的感觉是动作不多，发展不快。应该说，西咸新区的产业基础还比较薄弱，未经确认的信息是2016年整个西咸新区的经济总量大约是在600亿左右，是原西安2016年经济总量的大约十分之一。未来三到五年，应该是西咸新区在产业规划进一步梳理和招商引资促进项目落地的几年，真正发力应该是之后的时间。
二是城市面貌的蜕变周期。西咸新区沣东新城的三桥板块、世纪大道板块，以及的南部高新的鱼化板块，目前正在加强市政建设和旧改力度。笔者日前沿着富裕路、天台路、天台八路到世纪大道，再到上林大道，一路过去看到，部分城中村已经被推倒，部分主干道、交通轴线正在翻修，预计再过一、二年，这些板块的面貌会有较大变化。这只是局部，更多区域的变化，还需要时日。市政建设和街区形象的蜕变，或是未来几年西咸新区沣东新城和沣西新城能体现变化的地方之一。
3三点认识
基于以上两点主要因素的基本认知，对于西安新区的置业价值和投资选择，建议在短期内，以三到五年为时间段，至少要在三个方面有清醒认识：
一是不要以偏概全，具体板块具体对待。目前，无论在哪个板块发生的利好消息，无一例外地冠以西咸新区的利好，这就有点以偏概全以点带面了。西咸新区五大新城，在社区时规划占地面积822平方公里，产业功能区超过20个，未来在“多规合一”的趋势下，或可有变化。3月17日来自西安市发改委的消息，西安市“十三五”规划提出，将对西安7个开发区和西咸新区5大新城的产业布局进行资源整合，着力构建“一心、两带、七组团、十板块”的总体布局。在此态势下，属于哪个板块的利好，仅对该板块有利，对局部是利好，不能移花接木、东好西用、南利北移。
二是对发展的阵痛要有思想准备和承受期。西咸新区五大新城中，目前人居基础较为成型，属于“桥头堡”板块，有望成为未来核心地段的板块屈指可数。沣东新城的三桥板块、世纪大道板块、和平村昆明路版块；沣西新城的世纪大道板块、陈阳寨板块；秦汉新城的兰池大道板块；泾河新城的乐华城板块等。这些板块中，要么将经历“推陈出新”的阶段，要么处于发展的前期，大型商超、学校、医疗、公共交通等短时间内还不会全部具备，需要经历一个蜕变和完善的过程。在这过程中，面对各种短暂的不便，要有一定的思想准备和承受力，求全责备是选不到合适的房子的，甚至会错过机会。说白了，目前在这些地方置业或投资，是以相对较低的购房成本，弥补交通成本和生活成本，以时间换空间。
三是对城市形态的认知要迭代更新，不宜以老眼光衡量。西咸新区的初定位是“田园城市”，2016年6月稿总体规划加了一条“大西安商务中心”，未来即便是“跳出城墙思维”之后拿出的“多规合一”的新规划来，这样的定位也不太可能发生根本性定位变化。在西咸新区设立之初，822平方公里的范围内，仅有200多平方公里可供开发建设，更多的城市空间是文化遗址保护、河流湿地、公园等，这就意味着，不要指望西咸新区的城市面貌像现在的高新区、经开区那样，也不可能像上海浦东那样，到处高楼林立，它可能和浐灞核心区的景象差不多，居住生活区是组团式分布在产业区和遗址区中间，很有可能你居住的地方将来是“推窗见农田”。
4置业方略
所以，在西咸新区置业安家，要换一个思维，以全新的以前没有的眼光去看，去选择。虽然我们认为，在未来五年，以发展的态势看，浐灞+港务区、曲江二期、航天基地将是发展较快的区域，五年之后，或许我们的眼光将向西、向北看，在这五年中，西咸新区部分板块的出现的机会同样可以把握。
就当下置业来说，需要聚焦，具体板块具体项目，具体评判。咸新区的未来之旅刚刚开启，我们有足够的时间来见证、及时传递和分享发展信息、建设动态，共同分析和把握发展中的机会。
（责任编辑：瑞瑞）
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